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Servitudes

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Terrain Enclavé : Servitude de Passage

La loi reconnaît au propriétaire d'un terrain enclavé (terrain isolé, ne disposant d'aucun accès, ou disposant d'une issue insuffisante sur la voie publique) un droit de passage sur une propriété voisine.- Code civil : articles 682 à 685-1.
Le propriétaire du terrain utilisé ne peut pas refuser de reconnaître ce droit à son voisin : on parle de servitude légale. Les voisins peuvent choisir d'établir en-semble l'organisation du droit de passage (trajet, indemnisation, ...). En cas de conflit (si le voisin fait obstruction au passage ou en l'absence d'accord amiable), il faut saisir le juge pour qu'il vous reconnaisse le droit de passage. C'est alors le juge qui fixera l'organisation du droit de passage.
Le droit de passage est automatique lorsqu'une propriété est enclavée. Cela peut être le cas par exemple si vous êtes obligé de passer par le terrain du voisin pour accéder à votre maison qui n'est pas desservie par la voie publique.
Le propriétaire du terrain enclavé (le fonds dominant) a alors le droit de passer sur le terrain de son voisin (le fonds servant).
Vous et votre voisin pouvez convenir ensemble du lieu de passage, de préférence par écrit. Il est recommandé :

  • de prendre le passage le plus court par rapport à la voie publique,
  • de passer par l'endroit le moins dommageable pour le propriétaire du fonds servant,
  • et de verser au voisin une indemnité proportionnée au dommage occasionné par le passage (bruit ou tout autre préjudice). L'indemnité est déterminée à l'amiable ou par le juge.

Où s’adresser ? : Tribunal judiciaire ou de proximité (ancien T ou TGI )

À noter : si l'enclavement du terrain résulte de la division d'une propriété (suite à vente, partage, ...), le passage doit se situer sur cette propriété (sauf impossibili-té), même s'il ne constitue pas le trajet le plus court à la voie publique.
La servitude de passage cesse si le terrain n'est plus enclavé du fait, par exemple, de la création d'une route ou d'un chemin public desservant ce terrain.
Dans ce cas, la cessation peut être constatée par accord amiable ou par le juge.
En cas de mésentente sur l'exercice d'un droit de passage, il faut saisir le tribunal.
Le juge peut statuer, selon ce qui lui est demandé sur :

  • l'existence du droit de passage,
  • l'emplacement du passage,
  • son mode d'exercice (accès à pied, en voiture...),
  • la fin d'un droit de passage,
  • ou le montant de l'indemnité à verser au propriétaire du fonds servant. (ter-rain où s'applique un droit de passage)

En cas de désaccord sur l'indemnité à verser, c'est au propriétaire du fonds servant d'apporter la preuve du dommage causé.
 

 

Servitude de passage et inscription aux Hypothèques

Depuis le décret du 4 janvier 1955, la transcription de l'acte constituant la servi-tude doit être publiée à la conservation des hypothèques. Sa simple mention dans un acte publié lui-même ne suffit plus pour rendre la servitude opposable.

Servitudes conventionnelles à enregistrer 
Lorsqu'un propriétaire revendique l'exercice d'une servitude sur le fond d'un autre, comment résoudre la difficulté ? 
Les servitudes conventionnelles, c'est-à-dire résultant d'une convention, ne sont opposables au propriétaire du terrain qui doit supporter la servitude que si elle est mentionnée dans l'acte de celui qui aura à la supporter, car il l'a acquis avec la connaissance de la restriction à ses droits. 
Il ne devra supporter la servitude que si l'acte constitutif de la servitude a été publié en tant que tel à la conservation des hypothèques. Un acte de mutation intervenu chez les auteurs du prétendu bénéficiaire de la servitude, même s'il en a mentionné l'existence, ne suffit pas à la rendre opposable à celui à qui on veut l'imposer.
En pratique, celui qui invoque une servitude à son profit sur le fonds d'autrui doit produire l'acte constitutif de la servitude qui peut du reste remonter loin dans le temps et surtout, la preuve que cet acte a été publié in extenso sur les registres de la conservation des hypothèques. Et il ne suffit pas qu'il en soit fait mention dans un acte intervenu au profit du demandeur à la servitude

 

contacts

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Un conseil personnalisé ?

Gilles RENAUD
Responsable urbanisme
Tél : 03.29.76.81.41 / 06.86.28.00.29

Références

Textes de référence
•    Code civil : articles 682 à 685-1  : Droit de passage reconnu par la loi
•    Code civil : articles 686 à 689  : Droit de passage conventionnel (articles 686 et 688)
•    Code civil : articles 690 à 696  : Accord amiable (article 691)
•    Code civil : articles 703 à 710  : Extinction du droit de passage conventionnel

Consultez les différentes servitudes sur le site Notaires .fr